Bí quyết để đầu tư như tỷ phú bất động sản Sam Zell

 

Thông qua chuỗi đầu tư tư nhân của mình có tên Equity Group Investment, Zell đã tích lũy được khối của cải lên đến 5,1 tỷ USD và xây dựng một số doanh nghiệp bất động sản to nhất nước Mỹ.

 

Hơn thế nữa, tỷ phú này còn đưa ra những triết lý đầu tư đơn thuần được ông gọi là "nguyên tắc của Zell". Để hiểu được những nguyên tắc trong đầu tư của ông, hãy cùng nhìn vào ví như cụ thể với thương vụ Equity Residential.
 

 

 

Khu phức hợp Equity Residential gồm gần 400 căn hộ trị giá 29 tỷ USD tập hợp ở những khu tỉnh thành  lớn ở Mỹ như New York và San Francisco. Đây là những nơi đa dạng việc làm, mật độ dân số cao vì thế có nhu cầu lớn về nhà ở. Căn hộ cũng là lựa tìm thông minh tại những tỉnh thành lớn, giá nhà tại thị trường then chốt của Equity Residential là 519.000 USD, trong khi trên toàn nước Mỹ là 220.000 USD.

 

Về phía cung, quy định của chính phủ và dân số to đã làm cho giảm không gian sẵn sở hữu và tầm giá xây dựng tại những khu vực này, dẫn đến giảm thiểu trong việc xây dựng căn hộ mới. Những điều quan trọng này, cùng với nhu cầu mạnh mẽ đã giúp Equity Residential duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 94% nói từ năm 2007, và giá thuê trung bình nâng cao gần gấp đôi so với cộng kỳ.
 

 

 

Thật dễ để nghĩ đến các điều tích cực, nhưng điều chủ yếu là nhìn vào hầu hết những mặt của câu chuyện. Một trong các rủi ro của Equity Residential là luôn có mật độ luân chuyển cao.

 

Thời gian cho thuê tại Equity Residential là trên dưới 1 năm. Đây là lý do quan trọng giải thích vì sao doanh thu thuê nhà luôn ở mức 59% từ năm 2007. Điều này là quá tuyệt vời so với các doan nghiệp cùng ngành, nhưng nó mang nghĩa doanh nghiệp BĐS nên thay thế tất cả khách thuê nhà cứ mỗi hai năm. Nếu nhà hàng ko thể tìm được người thuê mới, thị phần và lợi nhuận của nó sẽ sụt giảm.

 

Quan trọng nhất, doanh thu với xu thế nâng cao trong thời kỳ suy thoái. Điều này có thể tạo ra lợi nhuận mang tính chu kỳ khi những công ty bị buộc nên giảm giá thuê để duy trì thị phần. Theo thời gian, Equity Residential đã chứng minh khả năng của mình trong việc nâng cao giá thuê nhưng vẫn giữ được thị phần lớn. Tuy nhiên, điều này mang thể ko tồn tại mãi mãi.

 

Là 1 nhà đầu tư thụ động, tất cả những gì bạn sở hữu thể làm là hiểu được các cạm bẫy trước mắt và các cạm bẫy tiềm năng. Đó là lý do tại sao buộc phải có người cùng nhìn nhận, đánh giá bạn. Điều này sẽ hiệu quả hơn ví như họ cũng có phần trong cuộc chơi.

 

Hiện nay, Chủ tịch hội đồng quản trị của Equity Residential, Zell trực tiếp có 0,5% cổ phần của doanh nghiệp và có gián tiếp 2% cổ phần khác (cổ phiếu do vợ hoặc người tin cậy của ông nắm giữ). Tập trung hoàn toàn vào lợi quyền trực tiếp, vị trí của ông đáng giá 145 triệu USD. Điều ấy với thể ko là gì to tát với một tỷ phú sở hữu tài sản 5 tỷ USD. Tuy nhiên, con số này chiếm 3% tài sản ròng rã của ông và chừng đấy là đủ động lực để ông duy trì công ty.

 

 

Cuối cùng, Zell và doanh nghiệp của ông sở hữu thói quen đi ngược lại có xu hướng của đám đông.

 

Ở thời kỳ đỉnh cao của thị trường bất động sản năm 2007, Zell đã bán văn phòng của ông tại Equity Office cho Blackstone với giá 39 tỷ USD. Năm 2012, trong lúc thị trường vẫn đang hồi phục, Equity Residential tìm 60% khu căn hộ trị giá 6,5 tỷ USD từ Lehman Brothers Holdings – đây là 1 phần của việc phát mại một ngân hàng đầu tư bị phá sản. Và tháng trước, khi thị trường có vẻ chắc chắn phục hồi, Equity Residential lại bán khối của cải trị hơn 5 tỷ USD cho Starwood Capital Group.

 

Không giống như các thí dụ ở trên, Equity Residential không cần là một vụ đầu tư đi ngược đám đông. Công ty đang giao dịch với số vốn nhiều gấp 23 lần từ việc vận hành (FFO). Điều đấy đã đặt Equity Residential ở vị trí cao hơn những doanh nghiệp đối thủ và mang tầm giá trị cổ phiếu của họ còn cao hơn cả mức năm 2006.

 

Equity Residential đã có được đánh giá rất cao. Công ty lớn hơn và qui mô hơn năm 2006, và tổng lợi nhuận thu về từ cổ phiếu đạt 48% trong vòng 3 năm, vượt qua Vanguard REIT Index và đa dạng công ty cùng ngành khác.